本(6)月22日，蘋果日報報導「日前央行召開理監事會，楊金龍重申，限制不動產貸款成數雖有助於減少炒房，但平抑房價最有效的方法，仍是在房屋稅制」乙則，謹提供本行總裁在6月18日理監事會後記者會之說明要點如下：
一、房價是政府相關部會共同關注的議題；房價會受到供給面、需求面及制度面的影響。
二、根據新加坡、香港的實證研究，對於抑制房價最有效的工具是稅率，若再加上房貸成數(Loan to Value，LTV)限制規定，會更有效。
上述說明，請詳參108年6月20日「央行理監事會後記者會參考資料」之「四、利率、租稅與房價的相關議題」內容(詳附件)。
附件
四、利率、租稅與房價的相關議題
高房價問題及其可能成因一向是社會大眾關心的重要議題。由於影響房價的可能成因甚多，並非單一部會即能解決高房價問題；為健全房市發展，端賴各部會從不動產市場需求、供給與制度面通力合作。
(一)影響房價的可能因素眾多，利率僅為其中一項
- 影響房價因素包括住宅供需及相關制度，利率可能僅為影響因素之一
(1)房地產交易量與價格由供需決定，而供需的變化主要受不動產稅負(利得稅、交易稅、持有稅)、所得(人均GDP、家庭可支配所得)、資產替代選擇(國外房地產價格或投資報酬率)、財富效果(如股市榮枯)、土地供給、市場資訊透明度等因素影響，並受市場對房地產價格預期，以及取得不動產貸款難易度等諸多因素交互影響。
(2)其中，不動產貸款除受利率影響外，主要仍跟貸款規範措施[包括貸款成數(Loan to Value，LTV)限制、債務本息支出相對所得比率(Debt Service To Income，DSTI)限制、調整銀行計算自有資本與風險性資產比率之風險權數1、呆帳準備2等]有關，並受房地產交易量、房地產價格交互影響。與不動產有關之土地與住宅政策(住宅補貼措施等)、租稅措施、金融監理制度，若規劃或執行不當，亦會影響住宅供需及金融穩定3。
(3)因此，影響房價因素中，利率可能僅為其中之一，且非直接影響因素，須透過銀行信用管道，才會影響房地產交易量與價格。
1 銀行計算自有資本與風險性資產比率時，依資產類別適用不同風險權數計算。例如， 2018 年 10 月 31 日起，銀行承作自用住宅貸款與非自用住宅貸款適用之風
險權數，分別為 35% 及 75% 。
2 為強化本國銀行不動產貸款風險承擔能力，金管會要求銀行辦理不動產貸款應提足一定比率之備抵呆帳準備。例如，自 2014 年 12 月 4 日起，本國銀行辦理不
動產貸款之備抵呆帳提存比率應至少達 1.5% 。
國際經驗顯示，非利率因素是催生近年房市榮景主因 - －2008年全球金融危機後，美國、英國、加拿大、澳洲、紐西蘭等國之大城市房價高漲，多因外來人口增加，惟受限於住宅土地使用規定，住宅供給調整緩慢所致；香港與新加坡亦因境外買家增加，推升房價4。
- 台灣房價上漲受資金流入影響，惟仍有地域性差異
- (1)2008年全球金融危機後，鑑於海外投資標的不佳，且2009年遺贈稅大幅調降，國人大量匯回資金；加以國內長期超額儲蓄，房價預期與人為炒作，不動產持有成本亦低，均使資金流入房市，推升房價。
- (2)就地區別分析，2010年以來，銀行新承做購屋貸款利率差異不大，惟房價走勢有別，2015年之前市況呈北熱南溫，之後則呈南熱北冷，顯示房價主要受地區性住宅供需及市場預期因素影響。
(二)利率非處理房價之最佳工具
基於利率
非影響房價之直接因素 央行 須 大幅調升 利率才會對房價有明顯影響 ；且利率大幅調升 會 影響 銀行對企業的貸
款 衝擊正 常 的 經濟活動。 IMF 、 BIS 、 Fed 等 5咸認，以 調升利率 處理高房價問題 係 「 大而無當 (too 」 的手段 。
- 利率自由化下，央行難以規範特定對象貸款利率
(1)隨利率自由化，銀行可自行訂定各項存放款利率 難以強制手段規範 銀行針對 特定對象 例如囤屋、養地、投機
者 適用 較高貸款利率 。
(
2 本行即使調整政策利率，銀行仍視其資金情況與經營策略，自行訂定相關貸款利率。 - 本行肩負多種政策目標，運用不同政策工具；難以針對房地產價格制定利率政策
(1)本行制定貨幣政策，並決定政策利率，主要係衡酌產出、物價及國內外經濟金融情勢變化，難以針對資產價格(例如不動產價格)。
(2)因應通膨、經濟成長問題，本行會運用利率工具；因應房價等金融風險，則宜採具總體審慎工具(如貸款成數(LTV)限制等)，改善金融體系之體質，維護金融穩定6。 問題 政策 政策工具 政策目標
經濟循環
貨幣政策
利率工具
物價穩定、協助經濟成長
金融循環(如房價波動)
總體審慎工具
貸款規範(如資本準備規定註、LTV限制)、租稅措施等
維護金融穩定
3.利率工具影響廣泛，以其處理房價問題有侷限性
(1)利率不具針對性，無法因應特定金融風險，且影響層面廣泛，以利率處理房價問題，恐事倍功半。
－國際經驗顯示，利率須大幅調升才會影響房價；惟若大幅升息，將衝擊一般正常經濟活動。
1989 年至1990 年間，日本央行大幅升息對抗房價泡沫後，不
動產價格崩跌，陷入經濟成長長期停滯7。
2019 年4 月底，我國不動產貸款占總放款比重約35%，
若以升息處理房價問題，將衝擊其他65%之授信客戶
不動產
貸款
其他 35%
授信
65%
－國際實證研究及2010 年間瑞典升息對抗房價的失敗經驗8顯示，以利率工具抑制房價高漲，效果有限9，且可能以景氣
減緩為代價，致成本遠高於效益10。
(2)以利率政策平抑房價有侷限性，主因：
－須大幅調升利率，透過銀行信用管道，影響民眾投資決策與房價。
－無法規範利用自有資金之投資大戶投資國內不動產行為(例如，2009 年遺贈稅大幅調降後，國人資金大量匯回投資不動
產)，難以有效抑制房價。
(三)運用貸款成數限制可有效控管銀行不動產貸款風險，租稅措施平抑房價之效果則較佳
- 本行採行貸款成數限制措施可有效控管銀行不動產貸款風險，當前不動產貸款穩定成長，且授信品質良好
(1)為維護金融穩定，本行於1989 年至1995 年間，以及2010 年起採行一系列不動產貸款成數(LTV)限制措施，控
管金融機構不動產貸款風險11。
(2)2016 年以來，銀行辦理不動產貸款年增率與不動產貸款占總放款比重維持穩定(圖2、圖3)，且本國銀行購置住
宅貸款與建築貸款逾放比率均低於0.3%，顯示授信品質良好。
圖2 不動產貸款年增率 圖3 不動產貸款占總放款比重
- 國際經驗顯示，貸款成數限制可有效控管銀行房貸擴張，但租稅工具直接影響房市交易價量，效果較佳
(1)鑑於房價暴漲暴跌不利總體金融穩定，加以高房價問題常引發民怨，全球金融危機後，國際間更加重視維護金融穩定，許多國家積極採行防範房價泡沫風險措施，並以採行貸款成數(LTV)限制最多12。
－IMF(2019)13統計，至2016年底，計134國採行LTV限制、不動產租稅措施等因應房價問題，而非使用利率。
(2)IMF與BIS跨國研究14顯示，採行LTV限制等貸款規範措施15，可有效抑制銀行房貸成長，減緩系統性金融風險；惟以不動產租稅措施(例如，加重不動產利得稅、交易稅及持有稅負等)，對平抑房價的效果較佳(表1)。
(3)為穩定房市，新加坡、香港、南韓除積極運用貸款限制與租稅措施調控房市需求面，亦採行供給面與制度面措施。
其中，以租稅工具對抑制房市交易價量成效較佳19。
－新加坡、香港、南韓採行針對不動產之相關租稅措施，包括大幅調高不動產交易的印花稅稅率，加重短期買賣與
非居住民買家稅負；從價累進課徵持有稅負，並加重持有多筆土地與多屋者稅負等(附錄1)。
－新加坡、香港評估穩定房市措施成效均顯示，貸款限制措施(含LTV 限制及TDSR 限制)可有效抑制房貸成長，對
房價則無顯著效果；租稅工具則對抑制房市成交量與價格則有顯著效果，並可有效限制無需貸款之購屋者。
－新加坡MAS 指出，同時採行不動產租稅措施與貸款限制措施時，因具有加乘作用，對抑制房市交易量、價格效果最佳，
且對抑制房貸效果亦最佳(圖4)。
- 本行貸款規範措施可有效控管房貸擴張；租稅措施則影響房市交易與價格
(1)2010年起，政府相關部會積極採行措施因應高房價問題，並分兩階段調整相關措施。
－2010年至2015年間，本行自2010年6月採取不動產貸款成數(LTV)限制措施，並陸續加重控管力道(下頁圖5之L1-L4)，相關部會亦推動健全房市措施(例如，開徵特種貨物及勞務稅等)。
－2016年起，實施房地合一課稅新制後，隨房市景氣修正，相關部會與地方政府陸續調整相關措施20。
(2)台灣實施 LTV成效之實證21顯示，LTV限制有助減緩低利率對房價之影響；對雙北特定地區購屋貸款之 LTV限制，能顯著降低實際LTV及銀行承做房貸餘額；限制高價住宅貸款之LTV，對於新承做貸款金額亦有明顯下降效果。
3)2002 年以來，政府多次採行不動產租稅措施(附錄2)，均對房市交易量與價格有影響22。例如，
－政府採行不動產交易降稅措施(圖5 之T1-T3)後，房市交易量增，房價上漲。
－2011 年以後，隨政府加重不動產交易稅負(圖5 之T4-T7)，房市交易量縮減，房價漲勢漸緩，尤以2016 年實施房地合
一課稅新制，抑制房市交易量效果最為顯著。
(四)解決房價居高問題，端賴相關部會及地方政府通力合作
- 房價居高，非單一部會所能解決
(1)2018年以來，隨房市交易回穩，房價居高，惟家庭所得成長有限，尤其北部民眾購屋負擔沉重，中南部購屋負擔亦升高。
(2)由於影響房價與購屋負擔能力因素複雜，非單一部會能解決。為健全房地產市場發展，落實居住正義目標，端賴相關部會通力合作。
- 不動產持有稅負低，難抑制民眾囤屋、養地
(1)地價稅稅基低，且多減免規定，衍生民眾養地或土地閒置未有效利用問題。
－近年地方政府雖調高地價稅稅基，但仍遠低於市價27，且 減免規定多 2017年地價稅減免面積占比高達90%28。
－2017年全國地價稅申報戶數中，稅額低於5,000元者占比高達82%29；台北市稅額低於5,000元者占比亦達56%。
(2)房屋稅稅負亦偏低，致持有多屋者眾多，易擴大貧富差距。
－稅率方面：現行六都針對非自住之住家用房屋之房屋稅稅率，僅台北市依持有房屋戶數訂定差別稅率(2戶以內：2.4%；3戶以上：3.6%)；其他直轄市均採單一稅率，且多依最低稅率徵收(桃園市為2.4%，其餘為1.5%)。
－稅基30方面：2014年以來，部分縣市雖調高房屋構造標準單價，惟多僅適用於新建房屋，大多數房屋仍適用舊房屋構造標準單價，致仍常有舊豪宅房屋稅負低於其月管理費或持有汽車稅款31。
－儘管2014年調高非自住之住家用房屋稅稅率，但持有多屋者眾；且繳納房屋稅額多低於1萬元。
2017年全國房屋稅籍中，個人與法人(營利事業或機關團體)持有4戶以上房屋者分別達8.1萬人及2.9萬家。
2017年與2014年比較，全國房屋稅籍中，個人部分持有增幅以3戶者之18%最多。
2017年全國房屋稅籍中，繳納稅額低於1萬元者加計免稅者合計占比達90%，稅額高於1萬元者多為新建鋼骨結構、大坪數住宅；其中台北市房屋稅稅額高於5萬元戶數僅1%。
台灣不動產相關稅負低，易助長不動產投資需求 - (1)2002 年2 月起，土地增值稅減半徵收等變革32，大幅減輕不動產交易稅負，易助長不動產投資需求，並致整體不
- 動產稅收占比較2002 年之前下降(圖6)。
- (2)2010 年以來，我國不動產持有稅收相對GDP 比率多低於主要國家(圖7)，且異於主要國家加重持有多筆土地或多
- 屋族稅負之趨勢。
- －2010 年至2018 年平均台灣不動產持有稅收相對GDP 比率仍低於OECD 會員國平均及新加坡；南韓雖略低於台
- 灣(圖7)，但已於2018 年推出不動產稅改措施，自2019 年起，大幅加重持有多屋與高價不動產者稅負(附錄1)。
- 國際資金大量頻繁移動，影響房價波動，不利金融穩定
(
1 全球金融危機後，國際大量 資金移動頻繁 金融市場波動加劇 ，致房價等 資產價格風險升高 ，不利維持金融穩定
IMF 呼籲 33各國應採行措施， 減緩國際大量資金移動之衝擊 ，並 增強金融體系應變之韌性 。
(2)
政府積極推動 台商回台投資 政策，並擬 訂定 租稅專法 鼓勵國人海外資金回流。為 避免 大量 資金回流炒高房價 ，政
府已研擬 明訂配套措施 引導資金投入國內實體產業 發展 ，並限制 流入房市 ；其中 本行之配套方案：
－明訂資金進出程序。
－要求匯回資金以原幣保留停泊外幣專戶，並明訂匯回資金投資運用結匯程序，以降低市場衝擊。
(
3 近年隨 台商回台 進行實體投資漸增 34，有助提振民間投資，帶動出口，並提振 高價住宅需求 為防範高價住宅貸
款風險，目前本行 續予規範高價住宅貸款 。
(五)結語 - 利率政策影響廣泛，以其處理房價問題有侷限性，非最佳工具
(
1 利率政策 影響廣泛 ，如以調升利率來平抑房價 可能衝擊其他正常經濟活動 。
(2)
利率政策 須透過銀行信用管道 才會影響房價，且 無法 影響 利用自有資金 之投資大戶投資行為，致 平抑房價 有侷限性 。
(3)
IMF 調查統計，國際間多 採行 貸款成數 LTV 限制 、 加重不動產交易稅及持有稅 等措施 處理房價問題 ，而 非使用
利率 工具 。
- LTV限制等貸款規範措施可有效控管不動產貸款風險，平抑房價則以租稅措施效果較佳
(
1 國際實證研究顯示， 平抑房價 ，以 加重 不動產 稅負措施之效果較佳 。
(
2 香港 、 新加坡 、 南韓 多 採行 不動產交易稅及持有稅措施 如 加重 不動產 交易雙方印花稅 、 持有高價住宅、多筆土
地、多屋族稅負 ，不動產交易 資本利得按實價課稅 等 ))，並陸續加重控管力道 之 經驗，可供借鏡 。
(
3 本行運用 LTV 限制 之 貸款規範 有效控管 銀行不動產 貸款風險 ；當前銀行不動產 貸款 穩定成長 ，且 授信品質良好 。 - 房價問題成因複雜，非單一部會即能解決，端賴中央政府相關部會與地方政府通力合作
(
1 2016 年起，我國實施房地合一課 稅新制，有助 抑制短期炒作， 惟 不動產 持有稅之稅基及稅率仍低 ，仍 難抑制 民眾 囤
屋、養地 宜積極合理化不動產稅負， 促進 房市 健全 發展 。
(
2 因應 境外資金回流 易導致 預期房價上漲心理 恐加劇房價波動 ，不利金融穩定 本行將 密切注意，必要時採行適
當 管理措施 。
(
3 健全房地產市場，有賴 中央政府各部會 及 地方政府 從需求面、供給面，以及制度面通力合作 。
－
需求面： 財政部與地方政府合理化 不動產 稅負 。
本行及金管會賡續控管 不動產 貸款風險 。
－
供給面： 內政部 持續推動 社會住宅 與 都市更新政策 。
地方政府 持續 改善大眾 運輸 路網 ，提供居民交通便利性 等。
－
制度面： 內政部完善不動產實價登錄制度 ，提升市場 資訊透明度 。
財政部
持續進行稅制改革 加重 持有 高價住宅 、 多筆土地 或 房屋稅 負 檢討 房屋稅與地價稅 減免 認定標準 等 。
